La fiscalité des revenus issus de la location meublée n’est pas la même que celle des revenus fonciers, c’est-à-dire ceux provenant de la location d’un bien nu. Le statut de loueur en meublé non professionnel donne d’ailleurs lieu à une très intéressante défiscalisation. Quelle est l’imposition de ces revenus ?
Le régime réel d’imposition
C’est le régime fiscal le plus intéressant. Il permet la déduction des intérêts d’emprunt, des charges annuelles, des taxes foncières, des frais d’expert-comptable. Les dotations aux amortissements immobiliers et mobiliers sont aussi déductibles des revenus imposables du loueur.
Dans le cas où le montant des amortissements est supérieur à celui de l’impôt à payer, cet excédent sera reporté sur l’exercice suivant. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt du tout pendant plusieurs années, jusqu’à épuisement des éléments à déduire de l’imposition du loueur.
Pour accéder au régime réel d’imposition, le montant de la recette annuelle du loueur doit être supérieure à 70 000 euros.
Le régime micro BIC
Lorsque ce montant annuel n’est pas atteint, le régime micro BIC intervient. Il se traduit par la déduction d’un abattement de 50% ou de 71% (qui s’applique plutôt pour les résidences de tourisme et les logements d’hôtes). Ce régime peut être associé à celui du Censi-Bouvard, à condition que le logement soit neuf.
Assistance de l’expert-comptable pour le remplissage de la liasse fiscale
C’est un expert-comptable qui prend en main la tenue de la comptabilité de votre activité de LMNP étant donné que vous devenez un micro entrepreneur. Non seulement il calcule le montant de votre réduction d’impôt, mais il se charge aussi de vous assister en ce qui concerne le remplissage de la liasse fiscale pour la déclaration de votre activité.
Pour une location LMNP sous le régime micro-BIC
La déclaration complémentaire de revenus professionnels d’indépendant est réalisée à partir du formulaire n°2042C.
Pour une location LMNP sous le régime réel simplifié
La déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu est réalisée à partir du formulaire n°2031 et n°2042C. La TVA est régularisée en tenant compte des acomptes semestriels et de la régularisation annuelle. Notons que la TVA peut aussi être récupérée dans le cas de l’acquisition d’un logement meublé neuf.
Quels types de logements pour défiscaliser sous le statut de LMNP ?
Dès que le logement est meublé, quelle que soit sa typologie, et s’il est utilisé à titre de résidence principale du locataire, le bailleur profite inconditionnellement du statut de LMNP.
Il peut s’agir d’un logement classique construit par ses propres soins, acheté auprès d’un promoteur immobilier ou d’une agence, qu’elle soit neuve ou ancienne. Les logements les plus intéressants sont cependant les résidences avec services : elles sont gérées par des exploitants expérimentés, et leur rendement est meilleur, avec des taux de plus de 4% par an en cas de remplissage élevé et d’absence de vacance locative. Les loyers sont plus élevés pour les résidences avec services, comparé à ceux des logements classiques, d’où la qualité de ce rendement.
Parmi ces résidences avec services, les plus porteuses sont les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (les EHPAD), de même que les résidences seniors non médicalisées. La demande est élevée et augmentera encore d’ici les prochaines années en raison du vieillissement démographique progressif de l’ensemble de la population.
Les résidences étudiantes représentent également d’excellents véhicules de placement sécurisés et rémunérateurs puisque leur taux de remplissage est le même que pour les résidences seniors. Idem pour leur rendement : autour de 4% par an.
Avec la crise économique liée à la pandémie Covid-19, les résidences de tourisme et d’affaires quant à elles connaissent actuellement une période de vache maigre et voient leur rendement reculer.
